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모집기간 2020-09-07 ~2020-09-11

[리딩446호] 부산 서구 암남동 주상복합 개발사업 (1차)

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  • 모집금액 6억원
  • 예상 수익률 15.00%
  • 투자기간 14개월
  • 상환방식 만기 일시상환

모집기간 2020-09-07 ~2020-09-11

  • 모집 진행률
  • 6억원 / 100%
  • 현재 모집금액 6억원
  • 목표 금액 6억원
  • 예상 수익률 15.00%
  • 투자기간 14개월
  • 상환방식 만기 일시상환
  • 최소투자금액 10만원
  • 이자지급일
  • 모집 진행률 100%
  • 모집완료

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분 류 투 자 한 도 신 청 조 건 필 요 서 류
개인소득증빙회원 최대 4천만원
(동일차입자 2천만원)
이자, 배당소득 2천만원 초과
사업, 근로소득1억원 초과
근로소득 원천징수영수증
혹은 종합소득 과세표준 확정신고서
(종합 소득세 신고서 접수중)
전문투자자 무제한 전문투자자 자격 전문투자자 자격 확인서
(각 증권사에서 발급)

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투자 포인트

 

POINT  1

금융기관들과 함께 참여하는 개발 프로젝트         

1순위 대형 저축은행 2곳 동시참여         

저축은행 선정 국내 메이저 CM사로 자체 공정관리 진행         

POINT  2

우수한 입지조건        

송도해수욕장까지 도보 5분(500m), 송도 케이블카(1.6km)인근에 위치하여 유명 관광시설 접근성 양호         

부산역, 남포동 등 시내 중심지로 접근 용이(부산1호선 자갈치역까지 버스20분거리)        

사업지 주변으로 대규모 주거단지 개발로 향후 부동산 가치 상승이 기대됨

POINT  3

양호한 시공사의 시공 경력         

업력 20년의 건설사로 다수의 공동주택 공사 및 개발 사업을 성공적으로 완료함

2019년 기준 자산 37.27억, 자본 26.18억, 매출액 194.46억, 당기순이익 1.15억을 기록함

POINT  4

안정적인 상환구조         

오피스텔 및 공동주택 등 36개 호실 총 분양가 111.39억 대비 LTV 68.86% 수준으로 담보여력 충분함

준공 후 공동주택/오피스텔 LTV 75%, 근린시설 LTV 60% 적용 본건 EXIT

부산광역시 서구 동지역 주거용 경매 평균 낙찰가율 91.9% 기록(‘20. 02)

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상품 설명

구분 내용 비고
대출형태 PF대출 (건축자금대출)
차주 주식회사 동국개발
대출금액 12.7억원
(리딩플러스펀딩 9.7억 / 미라클펀딩 3억 분할모집)
대출기간 14개월 분할기표
공사기간 12개월 인허가 득
자금용도 공사비 시행사 Equity
1086.8 백만원
금리 15%
중도상환수수료 1%(분양 수입금 및 담보대출로 상환 시 면제)
분양가 기준
LTV
68.86% (분양 매출액 111.39억 기준) 선순위: 64억
후순위: 12.7억
총대출: 76.7억
인출방식 분할 인출 예정
1차 상품 오픈: 9월 7일
*추가 회차 상품일정 : 추후 안내
상환방식 만기 일시 상환 (준공 후 담보대출)
담보 · 관리형 토지신탁 2순위 우선수익권 질권 (130% 설정)
· 위탁자 1순위 수익권 질권 (130% 설정)
· 준공후 미분양물건 담보신탁
채권보전 · 관리형 토지신탁을 통한 신탁사의 자금관리(코리아신탁)
· 2순위 우선수익권 질권 설정 및 위탁자 1순위 수익권 질권 설정 (코리아신탁)
- 1순위 : 선순위(Tr 1) 대주 (대출약정금액의 130%)
- 2순위 : 시공사 (최초 공사비의 130%)
· 준공 후 미분양물건에 대한 담보신탁
· 대출이자 유보
· 시공사 책임준공 (소유권 보존등기 완료) 의무 (기표+12개월), 미이행시 채무인수
· CM사 다우건축사무소 및 당사 CM사를 통한 공동 공정 감리 및 공사비 직불 처리
· 도급공사비 10% 지급유보 (대출금 상환 후 지급)
· 시공권 및 유치권 포기각서
· 시행사 시행권 포기 및 양도각서 징구
· 시행사 대표이사, 시공사 연대보증
· 기타 대주가 합리적으로 요청하는 사항
인출선행조건 · 금융계약(대출약정/담보약정/신용보강 약정 등)의 체결 완료
· 본건 담보약정에 따른 1순위 및 2순위 담보 설정완료 또는 설정절차 착수

투자 설명


✔ 프로젝트(사업) 개요

  • 본건은 부산시 서구 암남동 612-1번지에 오피스텔 16세대, 공동주택 16세대, 근린생활시설 4개호실을 개발하는 프로젝트임 
  • 시공사는 문화종합건설㈜로 2020년 9월에 착공하여 2021년 9월 준공 예정임 (現 인허가 득, 착공계 제출 완료) 

✔ 대출 개요

  • 총 PF대금 76.7억, 이중 12.7억 후순위 대출 요청함 ( 리딩플러스펀딩 9.7억 / 미라클펀딩 3억 )
  • 선순위 총 64억, 32억 **저축은행 승인 완료 / 32억 **저축은행 승인 완료

✔ 담보 현황

  • 관리형 토지신탁 2순위 우선수익권 질권, 위탁자 수익권 1순위 질권(코리아신탁)
    -> 총 111.39억(분양가 기준) : 오피스텔 45.2억, 공동주택 51.7억, 근생시설 14.5억원

✔ EXIT

  • 대환대출을 통한 상환
    - 준공 후 공동주택/오피스텔 LTV 75%, 근린시설 LTV 60% 적용 본건 EXIT
  • 분양을 통한 상환
    - 분양율 71.4% 수준에서 상환가능
    * 본 사업은 후분양 예정임

✔ 인출 방식

  • 분할 인출
    1차 : 9월 11일 예정

상품 구조도


상환계획


✔ 1) 대환을 통한 상환 시나리오 1

(단위: 천원)
총 분양가 공동주택 오피스텔 근생시설
5,169,350 4,521,250 1,448,820 11,139,420
담보가치 적용 (a)공동주택
LTV 80%
(b)오피스텔
LTV 80%
(C)상가
LTV 70%
(a)+(b)+(c)
담보대출 계
4,135,480 3,617,000 1,014,174 8,766,655
  • 총 상환 가능 금액 계 (₩ 8,766,655천원) > PF 대출 (₩ 7,670,000천원), 상환 可

✔ 2) 대환을 통한 상환 시나리오 2

(단위: 천원)
총 분양가 공동주택 오피스텔 근생시설
5,169,350 4,521,250 1,448,820 11,139,420
담보가치 적용 (a)공동주택
LTV 75%
(b)오피스텔
LTV 70%
(C)상가
LTV 60%
(a)+(b)+(c)
담보대출 계
3,877,013 3,164,875 869,292 7,911,180
  • 총 상환 가능 금액 계 (₩ 7,911,180천원) > PF 대출 (₩ 7,670,000천원), 상환 可

✔ 3) 분양을 통한 상환

(단위: 백만원)

구분 선순위 본건
대출금 6,400 1,270

구분 주거시설 상업시설
매출액 9,691 1,448
매출 비중 87% 13%

분양율 분양금액 미상환대출금 미분양금액 담보대출 LTV 비고
0% - 7,700 11,139 69.1%
30% 3,342 4,476 7,797 57.4%
40% 4,456 3,401 6,683 50.9%
50% 5,570 2,327 5,570 41.8%
59.6% 6,633 1,300 4,506 28.9% 선순위 EXIT
60% 6,683 1,252 4,456 28.1%
70% 7,797 147 3,186 4.4%
71.4% 7,953 0 3,186 0.0% 본건 EXIT
100% 11,139
  • 분양률 71.4% 수준 도달시 본건 EXIT 가능

투자자 보호장치


담보설정방법 관리형토지신탁 2순위 우선수익권 질권 설정 및 위탁자 1순위 수익권 질권 설정(코리아신탁)
채권보전 방법 도급공사비 10% 지급유보, 시공사 책임준공확약 및 시공권 포기각서/유치권 포기각서 징구, 사업 시행 포기각서 징구
기타신용보강 시행사 대표이사 및 시공사 연대보증

투자자보호 시나리오


✔ 시공사 업무 진행 불가시

  • 시공권 포기각서, 유치권포기각서 등 징구, 미이행시 채무인수, 대표이사 연대보증

✔ 시행사 업무 진행 불가시

  • 사업 시행 포기각서 및 양도각서 징구, 시행사 대표이사 연대보증

시행사 및 시공사 정보


✔ 채무자 정보(시행사): 동국개발

회사명 동국개발 설립연도 2019.06
대표자 권** 기업형태 주식회사
업종 부동산 건설 주소 경상남도 김해시
리딩플러스 대출잔액 없음 과거 상환내역 없음

  • 시행이력
사업명 연도 매출액 위치 용도 규모
스위트아파트
신축공사
2018.11 60억 경북 양산시 중부동 156-49 공동주택 및 오피스텔 68개호/19층
김해
이호스위트아파트
2017.11 120억 경남 김해시 삼방동 173-7 주상복합 18세대/12층
  • 본 시행사는 19년 신설법인임. 시행사의 대표이사는 타 시행사에 근무하며 주상복합 및 오피스텔 시행이력 有
  • 시행사 재무현황 : 없음
  • 대표자 신용등급 : 나이스 평가정보 2등급


✔ 시공사 정보

(단위: 백만원)
회사명 문화종합건설㈜ 설립연도 2000.06
대표자 성** 기업형태 주식회사
업종 건설업 주소 충청남도 당진시 송악읍
재무현황 2019년 2018년 2017년
자산총계 3,727 3,473 2,798
부채총계 1,109 923 419
자본총계 2,618 2,549 2,378
매출액 19,446 16,267 5,358
영업이익 260 342 361
당기순이익 115 213 339
  • 본 시공사는 설립이래로 20여년간 꾸준하게 사업을 영위해온 내실있는 건설사임
  • 기업신용평가등급 B-
  • 시공능력평가액 (대한건설협회 공시 2020. 07. 30 기준)
(단위: 백만원)
업종 2020년도 공사실적평가액 경영평가액 기술능력평가액 신인도평가액
토목공사업 8,068 643 1,929 5,477 19
건축공사업 18,078 9,690 2,624 5,477 287

투자자 유의 사항

  • 본 투자상품은 (주)리딩플러스대부가가 취급한 대출채권에 대한 원리금수취권 투자입니다.
  • 본 금융투자상품의 온라인을 통한 투자는 회사의 권유 없이 고객님의 판단에 의해 이루어집니다.
  • 투자상품의 취소는 펀딩 마감 전까지 가능하며 본 건 모집금액이 마감된 이후에는 투자 취소가 불가합니다.
  • 대출 만기 도래 전 본 투자상품의 채권 및 원리금 수취권의 일부 또는 전체에 대하여 인수 의사가 있는 법인/기관이 있는 경우 회사는 해당 권리를 양도할 수 있으며, 이때 투자금이 조기 상환될 수 있습니다. 또한 이로 인해 고시된 예상 수익금이 변동될 수 있습니다.
  • 본 투자상품은 투자자 모집 후 기표전까지 선행조건 등의 이행조건들을 재검토하여 대출을 실행하며, 대출을 실행하지 않을 경우에는 즉시 투자원금을 예치금계좌로 환불해 드립니다.
  • 본건의 경우 기표일 이전(투자 모집기간 포함)의 기간에 대한 이자가 계산됩니다. 모집 최종마감일 전에 펀딩완료 시에는 펀딩완료일자로부터 이자가 지급되며, 기표일 이전 투자자 분들의 경우 1회차 이자 지급일에 기간 이자분을 지급할 예정입니다.
  • 회사는 본 건 투자와 관련하여 다양한 채권보전 방법을 강구하였음에도 법률상 원금과 수익률은 보장되지 않습니다.
  • 투자 수수료는 매월 이자 지급일 직전 원금 잔액의 0.1%에 해당하는 금액이며,해당 금액을 차감한 금액이 이자 지급일에 투자자 분들께 지급됩니다. 중도 상환 시에는 수수료를 일할 계산하여 차감하고 지급합니다.
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담보정보

✔ 준공 후 가치 평가

(단위: 백만원)
구분 분양가 비고
오피스텔(2~5층) 4,521.3 총 16세대
(세대당 280백만원 선)
공동주택(6~9층) 5,169.4 총 16세대
(세대당 310~366백만원 선)
근린생활시설(지하1층~지상1층) 1,448.8 계약평당 지하1층 11백만원,
1층 12백만원
매출합계 11,139.4
  • 대출 총 76.7억원 준공 후/ 분양가 기준 LTV 68.86%

✔ 입지 및 현장 사진


  • 사업지에서 송도해수욕장까지 500m(도보 5분), 송도 케이블카(1.6km) 인근에 위치하여 유명 관광시설 접근성 양호
  • 사업지에서 부산역, 남포동 등 시내 중심지로 접근 용이 (부산1호선 자갈치역까지 3.4km, 버스 20분 거리)
  • 현재 나대지 상태이며, 법사면 토목공사 진행하여 공사 진행 예정
  • 사업부지 인근으로 주거 단지 조성되어 있으며, 사업지 우측으로 송도해변공원으로 내려가는 계단이 위치하고 있음
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