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모집기간 2020-11-30 ~2020-12-04

[리딩467호] 양주시 장흥면 타운하우스 건축자금대출(2차)

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  • 모집금액 5,000만원
  • 예상 수익률 15.00%
  • 투자기간 8개월
  • 상환방식 만기 일시상환

모집기간 2020-11-30 ~2020-12-04

  • 모집 진행률
  • 5,000만원 / 100%
  • 현재 모집금액 5,000만원
  • 목표 금액 5,000만원
  • 예상 수익률 15.00%
  • 투자기간 8개월
  • 상환방식 만기 일시상환
  • 최소투자금액 10만원
  • 이자지급일
  • 모집 진행률 100%
  • 모집완료

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분 류 투 자 한 도 신 청 조 건 필 요 서 류
개인소득증빙회원 최대 4천만원
(동일차입자 2천만원)
이자, 배당소득 2천만원 초과
사업, 근로소득1억원 초과
근로소득 원천징수영수증
혹은 종합소득 과세표준 확정신고서
(종합 소득세 신고서 접수중)
전문투자자 무제한 전문투자자 자격 전문투자자 자격 확인서
(각 증권사에서 발급)

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투자 포인트

POINT  1

웰빙 라이프 최적의 주거환경

- 장흥유원지, 수목원, 송추계곡 등 인근 자연관광 상업지구 인근

- 배산 임수의 입지 환경으로 타운하우스 주거 쾌적성 확보

POINT  2

시공사의 우수한 시공 경력

- 해당 건설사는 다수의 상업지구 및 주택사업을 성공적으로 완료함

- 차주는 당사의 기 거래처로 방학동 재건축 아파트 준공자금 대출, 방학동 아파트 담보 대출건 상환이력 있음 

- 2019년 기준 자산 55.13억, 자본 13.88억, 매출액 138.69억, 당기순이익 3.71억을 기록함

POINT  3

안정적인 상환구조

- 타운하우스 단독주택 3동 총 분양가 23.4억 대비 LTV 50.42% 수준으로 담보여력 충분함 (2개동 분양 시 본건 EXIT)

- 분양가 대비 LTV 70% 수준에서(16.38억원) 대환 대출 예상되므로 미분양시에도 상환가능

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상품 설명

구분 내용 비고
대출형태 PF대출 (건축자금대출) 후순위
차주 성*종합건설㈜ 법인사업자
담보제공 사업부지 토지 및 차주법인 소유 상가 -
대출금액 6억원 한도대출/
분할인출
대출기간 8개월
자금용도 공사비(준공자금)
금리 15%
LTV 50.42% (분양 매출액 23.4억원 기준) 선순위 580백만원
(은***신협)
인출방식 한도내 분할 인출
1차 상품 오픈 : 11월 첫째주 (2.5억)
2차 상품 오픈 : 11월 다섯째주(0.5억)
잔여 3억은 향후 기성률 진행에 따라 기표
상환방식 만기 일시 상환
담보 *토지: 양주시 장흥면 석현리 338-** , 337-* 
2순위 근저당권 설정
*첨담보: 서울특별시 도봉구 방학동 741 성진파크뷰 아파트
제1층 1개 호실 (상가) 2순위 근저당권 설정
- 사업부지 토지
-차주법인소유
상가 첨담보 설정
채권보전 성*종합건설㈜ 대표 정*현 연대보증,
시공사 성*종합건설㈜ 책임준공 확약
시행포기각서 / 시공포기각서/ 유치권포기각서
당사가 지정한 CM사에 의한 기성확인 후 공사비 집행
대출기간내 이자 유보
기타 대주가 합리적으로 요청하는 사항
인출선행조건 인허가 서류 등 필요 서류 제출
동시이행조건 당사 토지 근저당권 설정, 첨담보 상가 근저당권 설정
인출후행조건 대출기간 내 공사비 집행 내역자료 제출,
준공 후 건물 당사 근저당권 설정
준공 완료 후 3개월 내 미 상환 시 할인분양 조건 적용

투자 설명

✔ 프로젝트 개요

  • 본건은 경기도 양주시 장흥면 석현리 338-**, 337-* 번지에 타운하우스 3 개 동을 개발하는 프로젝트임
  • 시공사는 성*종합건설㈜로 2020년 03월에 착공하여 2020년 12월 준공 예정임 (現 인허가 득, 골조공사 완료)

✔ 대출 개요

  • 총 PF대금 11.8억, 이중 6억 후순위 대출 요청함.
    *선순위 총 5.8억 은***신협 기표 완료 (토지담보대출)

✔ 담보 현황

  • 경기도 양주시 장흥면 석현리 338-**, 337-*번지 2순위 근저당권 설정(사업부지 토지)
  • 차주 법인소유 상가 2순위 근저당권 설정(성*종합건설㈜ 소유)

✔ EXIT

  • 1. 분양을 통한 상환
    - 분양율 66.6% 수준에서 상환가능
    (3개동 중 2개동 분양 시 본건 상환 가능)
  • 2. 금융기관 대환을 통한 상환
    - LTV 70% 수준인 16.37억원 대환 대출 예상

✔ 인출 방식

  • 한도 6억내 분할인출

상품 구조도


상환계획

예상 매각가 선순위금액 후순위금액 담보여유금 비고
2,340 580 600 1,160 LTV 50.42%

✔ 1) 분양을 통한 상환

(단위 : 백만원)
  • 분양가 23.4억 대비 LTV 50.42% 수준

민감도 분석

분양률 분양수입금 분양수수료 상환가능액 대출잔액 미분양금액 LTV 비고
0.0% 0 0 0 1,180 2,340 50.42%
33.3% 715 20 695 485 1,625 29.84% 가동 분양
66.6% 1,495 40 1,455 0 845 - 나동 분양
100% 2,340 60 2,280 0 0 - 다동 분양
  • 3동 중 2개 동 분양 시 본건 상환(66.6%)

✔ 2) 대환을 통한 상환

(단위 : 백만원)
총 분양가 예상 대환금액 선순위금액 후순위금액 담보여유금 비고
2,340 1,638 580 600 (본건) 458 LTV 72%
  • LTV 70% 수준인 1,638백만원 대환 대출 예상

투자자 보호장치

담보설정방법 사업부지 토지 2순위 근저당권 설정
차주법인 소유 상가 2순위 근저당권 설정
채권보전 방법 대출 기간 내 이자 유보, 시공사 책임준공확약 및 시공권 포기각서/
유치권 포기각서 징구, 사업 시행 포기각서 징구
기타신용보강 차주 법인 대표이사 연대보증

투자자보호 시나리오

✔ 시행/시공사 업무 진행 불가시

  • 사업 시행 포기각서 및 양도각서 징구, 시공권 포기각서, 유치권포기각서 등 징구, 대표이사 연대보증

시행사 및 시공사 정보

✔ 채무자 정보(시행/시공사)

회사명 성*종합건설㈜ 설립연도 2017.07
대표자 정*현 기업형태 주식회사
업종 건설업 주소 서울시 도봉구 도당로32, 1101-***
구분 (단위: 백만원) 2019년 2018년 2017년
자산총계 5,513 3,729 975
부채총계 4,126 2,713 392
자본총계 1,388 1,016 583
매출액 13,869 18,121 1,560
영업이익 460 547 78
당기순이익 371 434 73
신용등급 채무불이행이력 신용채무 담보채무 보증채무
B+ - - - -
  • 2017년 설립된 법인으로, 시행/시공 동일주체이며 차주임
  • 업력 4년의 업체로 다수의 상업시설, 주택을 성공적으로 시공한 바 있으며, 매년 꾸준하게 이익을 실현하였음
  • 당사의 방학동 재건축 아파트 준공자금대출, 방학동 아파트 담보대출 상품 차주로써 기 상환 완료하였음

✔ 연대보증인

성명 신용등급 채무불이행이력 신용채무 담보채무 보증채무
정** 3 등급 - - 56.09 2,695.334
  • 차주법인의 대표이사로 현장 공사 총괄 지휘

투자자 유의 사항

  • 본 투자상품은 (주)리딩플러스대부가가 취급한 대출채권에 대한 원리금수취권 투자입니다.
  • 본 금융투자상품의 온라인을 통한 투자는 회사의 권유 없이 고객님의 판단에 의해 이루어집니다.
  • 투자상품의 취소는 펀딩 마감 전까지 가능하며 본 건 모집금액이 마감된 이후에는 투자 취소가 불가합니다.
  • 대출 만기 도래 전 본 투자상품의 채권 및 원리금 수취권의 일부 또는 전체에 대하여 인수 의사가 있는 법인/기관이 있는 경우 회사는 해당 권리를 양도할 수 있으며, 이때 투자금이 조기 상환될 수 있습니다. 또한 이로 인해 고시된 예상 수익금이 변동될 수 있습니다.
  • 본 투자상품은 투자자 모집 후 기표전까지 선행조건 등의 이행조건들을 재검토하여 대출을 실행하며, 대출을 실행하지 않을 경우에는 즉시 투자원금을 예치금계좌로 환불해 드립니다.
  • 본건의 경우 기표일 이전(투자 모집기간 포함)의 기간에 대한 이자가 계산됩니다. 모집 최종마감일 전에 펀딩완료 시에는 펀딩완료일자로부터 이자가 지급되며, 기표일 이전 투자자 분들의 경우 1회차 이자 지급일에 기간 이자분을 지급할 예정입니다.
  • 회사는 본 건 투자와 관련하여 다양한 채권보전 방법을 강구하였음에도 법률상 원금과 수익률은 보장되지 않습니다.
  • 투자 수수료는 매월 이자 지급일 직전 원금 잔액의 0.1%에 해당하는 금액이며,해당 금액을 차감한 금액이 이자 지급일에 투자자 분들께 지급됩니다. 중도 상환 시에는 수수료를 일할 계산하여 차감하고 지급합니다.
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담보정보

✔ 토지

물건지 소유자 지목 공부면적 토지감정가 선순위 후순위 경락율
337-* 성*종합건설㈜ 잡종지 74㎡ 799.14백만원
(평당 2.31백만원)
1순위 5.8억
은***신협
2순위 6억
리딩플러스
70.7%
양주시 토지 6개월 평균 경락율 (‘2020년 11월 기준)
338-** 성*종합건설㈜ 1,153㎡
합계 1,227㎡
(약 371평)

✔ 상가

물건지 전용면적 소유자 추정가격 선순위 담보여유금 LTV
서울특별시 도봉구 방학동 741 성진파크뷰아파트
1101 제1층 1개 호실
21.33㎡ 성*종합건설㈜ 322백만원 117백만원
은***신협
205백만원 36.3%

✔ 준공 후 가치 평가

물건지 세대수 연면적
(㎡)
분양가 권리관계 LTV 경락율
선순위 후순위
양주시 장흥면
338-** / 337-*
3동 가동 274.96 가동 715백만원 580백만원
은***신협
600백만원
리딩플러스
(본건)
50.42% 83.1%
(최근6개월)
나동 296.91 나동 780백만원
다동 345.15 다동 845백만원
합계 3동 917.02 2,340백만원 1,180백만원
  • 준공후 분양가 총 2,340백만원, 준공 후 담보대출의 경우 1,638백만원 이상 (LTV 70%) 가능함
  • 최근 6개월간 경기도 양주시 단독주택 경락율은 83.1%를 기록함

✔ 입지 및 현장 사진


-입지



  • 장흥유원지, 자생수목원까지 차로 2분거리(1.9km), 송추계곡까지 10분거리(6.7km)로 주변 자연환경 우수함

-접근성




  • 의정부IC까지 차로 25분거리(18km) 일산IC까지 40분거리(28km)로 경기 주요지역 접근성이 양호

-예상조감도




-현장사진




  • 현재 철근공사 마무리 단계중에 있으며, 12월 중 공사 마무리 예정(공정률 50% 이상)

-첨담보상가




  • 2019년 7월 재건축 아파트의 근린생활시설 상가로 1호선 방학역(0.9km), 7호선 노원역 인근에 위치(2.5km)
  • 하기 지도는 본 첨담보 상가의 위치임
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가장 위로
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