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모집기간 2020-12-28 ~2021-01-08

[리딩478호] 남양주 화도읍 묵현리 건축자금대출(1차)

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  • 모집금액 4억원
  • 예상 수익률 15.00%
  • 투자기간 10개월
  • 상환방식 만기 일시상환

모집기간 2020-12-28 ~2021-01-08

  • 모집 진행률
  • 4억원 / 100%
  • 현재 모집금액 4억원
  • 목표 금액 4억원
  • 예상 수익률 15.00%
  • 투자기간 10개월
  • 상환방식 만기 일시상환
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  • 모집 진행률 100%
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개인소득증빙회원 최대 4천만원
(동일차입자 2천만원)
이자, 배당소득 2천만원 초과
사업, 근로소득1억원 초과
근로소득 원천징수영수증
혹은 종합소득 과세표준 확정신고서
(종합 소득세 신고서 접수중)
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투자 포인트 

 

POINT  1

프로젝트(사업) 개요

본 건은 경기 남양주 묵현리 화도읍 1-22번지에 단독주택 13세대를 개발하는 프로젝트임    

시공사는 ㈜대신주택건설로 2021년 1월 착공하여 2021년 5월 준공 예정임(現 인허가 득, 착공계 제출 완료)

POINT  2

대출 개요        

총 PF대금 53.5억, 이 중 5억 후순위 대출 요청함     

선순위 48.5억 ***저축은행 승인 완료

POINT  3

담보 현황   

관리형토지신탁 2순위 우선수익권 질권, 위탁자 수익권 질권(무궁화신탁)

-> 총 78.71억원(분양가 기준)

 

POINT 4

EXIT 

매월 ***저축은행 월 기성 공사비 중 일부 분할 상환(회차 별)

준공 후 대환대출을 통한 상환
- **새마을금고 매출액 70% 대환대출 의향 확인

분양을 통한 상환
- 9세대 분양 시 상환 가능

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상품 설명

구분 내용 비고

대출형태

공사대금ABL

 

차주

㈜케이**개발

 

대출금액

5억원

 

대출기간

10개월

한도대출

공사기간

5개월

인허가 득

자금용도

초기공사비

 

금리

15%

 

공사대금 기준
대출금액 비율

13.89%

공사대금
3,600백만원

분양가 기준
LTV

67.97%

선순위 : 48.5억
후순위 : 5억
총 : 53.5억

인출방식

분할 인출
1회차 : 2020년 12월 31일(4억)

 

상환방식

***저축은행 월 기성 공사비 중 일부 분할 상환(총 5회차 분할 상환 예정)

 

담보

경기 남양주시 화도읍 묵현리 ***번지 외 14필지
2순위 우선수익권 질권 / 위탁자 수익권 질권

 

채권보전

 

- 관리형토지신탁 2순위 우선수익권 질권 설정(무궁화신탁)
- 위탁자 수익권 질권 설정(무궁화신탁)
* 1순위 : 선순위(Tr 1) 대주(대출약정금액의 130%)
* 2순위 : 시공사(최초 공사비의 130%)
- 시행사 ㈜케이**개발 대표이사 개인 연대보증 
- 시행사 대주주/시공사 주주 연대보증(인적보증)
- 시공사 ㈜대신주택건설 연대보증 및 책임준공 확약 
- 관계사 ㈜대신종합건설 연대보증 및 책임준공 확약 
- 대출기간내 이자 유보 
- 공사대금채권양수도 계약 및 승낙 
- 시공사 기성금 지급계좌 시공사 명의 리딩투자증권 계좌 설정 
- 상기 계좌 자금 이체요청 시 리딩플러스 승낙
- 시공권 및 유치권 포기각서 
- 시행사 시행권 포기 및 양도각서 징구 
- 기타 대주가 합리적으로 요청하는 사항

 

 

인출선행조건

 

- 금융계약(대출약정/담보약정/신용보강 약정 등)의 체결 완료 
- 선순위 ***저축은행 대출 승인 확인 
- 에쿼티 요건 충족 확인 
- 신탁사 계좌현황 확인(무궁화신탁)
- 기성비 지급 계좌 리딩투자증권(시공사 명의) 계좌 개설 
- 시공사 리딩투자증권 계좌의 기성금 이체요청 시 
- 당사 우선 이체 후(상환) 잔여공사비 처리

 

 

동시이행조건

 

- 관리형토지신탁 2순위 우선수익권 질권 당사로 설정 
- 위탁자 수익권 질권 당사로 설정

 

 

인출후행조건

선순위 ***저축은행 매월 기성금 지급 전 자금집행 요청서 당사 확인

 


투자 설명


✔ 프로젝트(사업) 개요

  • 본 건은 경기 남양주 묵현리 화도읍 ***번지에 단독주택 13세대를 개발하는 프로젝트임 
  • 시공사는 ㈜대신주택건설로 2021년 1월 착공하여 2021년 5월 준공 예정임(現 인허가 득, 착공계 제출 완료) 

✔ 대출 개요

  • 총 PF대금 53.5억, 이 중 5억 후순위 대출 요청함
  • 선순위 48.5억 ***저축은행 승인 완료

✔ 담보 현황

  • 관리형토지신탁 2순위 우선수익권 질권, 위탁자 수익권 질권(무궁화신탁)
    -> 총 78.71억원(분양가 기준)

✔ EXIT

  • 매월 ***저축은행 월 기성 공사비 중 일부 분할 상환(회차 별)
  • 미 상환 시 준공 후 대환대출을 통한 상환
    - **새마을금고 분양매출의 70% 대환대출 가능
  • 분양을 통한 상환
    - 9세대 분양 시 상환 가능

구조도





 

 

상환계획



1)공사 진행 계획
 

기간(월말기준)

주요 예정 공사

예상 공정율(누적)

당사
상환스케쥴

비고

1월~2월

가설, 토목, 골조 공사

30.2% (30.2%)

1회차

현재 0%

2월~3월

조적공사

33.3% (55.8%)

2회차

2021년
5월
준공 예정

3월~4월

 미장공사, 타일공사

37.1% (92.9%)

3회차

4월~5월

내부단열 및 도장공사

7.1% (100%)

4회차

5월~6월

준공 및 사용승인

준공 예정

5회차

  • 상환재원은 ***저축은행 PF 대출(기성비 3,600백만원)에서 지급 될 예정
  • 이를 위해 공사대금채권양수도계약 체결 및 승낙 진행 완료



2) 대환을 통한 상환 시나리오 1

(단위: 천원)
총 분양가 단독주택(13세대)
605,461 7,871,000
담보가치 적용 단독주택(13세대)
LTV 80%
484,369 6,296,794
  • 총 상환 가능 금액 계 (₩ 6,296,794천원) > PF 대출 (₩ 5,350,000천원), 상환 可



2) 대환을 통한 상환 시나리오 2

(단위: 천원)
총 분양가 단독주택
605,461 7,871,000
담보가치 적용 단독주택
LTV 70%
423,822 5,509,695
  • 총 상환 가능 금액 계(₩ 5,509,695천원) -> PF대출 (₩ 5,350,000천원) 상환 가능



3) 분양을 통한 상환

(단위: 백만원)
구분 선순위 본건
대출금 4,850 500


분양률 분양가 대출상환액 잔여분양가 대출전액 비고

0.0%

7,871

 

 

5,350

 

10.0%

787

708

7,084

4,642

 

20.0%

1,574

1,417

6,297

3,934

 

30.0%

2,361

2,125

5,510

3,226

 

40.0%

3,148

2,834

4,723

2,518

 

50.0%

3,936

3,543

3,935

1,810

 

60.0%

4,723

4,250

3,148

1,102

 

68.5%

5,388

4,850

2,483

500

선순위EXIT

70.0%

5,509

4,958

2,361

394

 

76.0%

5,982

5,383

1,888.74

0

본 건 EXIT

80.0%

6,297

5,666

1,574

 

 

90.0%

7,084

 

 

 

 

100.0%

7,871

 

 

 

 

 

  • 분양률 76% 수준 도달 시 본건 EXIT 가능

투자자 보호장치

담보설정방법 관리형토지신탁 2순위 우선수익권 질권 설정 및
위탁자 수익권 질권 설정(무궁화신탁)
채권보전 방법 도급공사비 15% 지급유보, 책임준공확약 및 시공권 포기각서/
유치권포기각서 징구, 사업 시행 포기각서 징구
기타신용보강 시행사 대표이사 및 시공사 연대보증
관계사 연대보증 및 책임준공확약
시행사 최대주주/시공사 주주 연대보증(인적보증)

채무자 정보(시행사) : ㈜***엔피개발

회사명 ㈜케이**개발 설립연도 2019.11.07
대표자 김**(남, 1975년)
기업형태 주식회사
업종 부동산/부동산개발
및 시행
주소 경기 남양주시 화도읍
묵현리 18-8, 은영빌딩 3층

  • 본 건 사업을 영위하기 위해 설립된 시행법인
  • 2019년 설립 재무 정보 없음

시공사 정보

회사명 ㈜대신주택건설 설립연도 2020.02.27
대표자 김용직(남, 1955년) 기업형태 주식회사
등급 NR 채무 없음
업종 건설업/건축공사 주소 서울 양천구 신정동
1013-4, 302호
  • 시공사 ㈜대신주택건설은 본 건 연대보증사 ㈜대신종합건설의 관계사임

연대보증사/책임준공확약사 정보

회사명 ㈜대신종합건설 설립연도 2016.07.13
대표자 정정남(남, 1954년) 기업형태 주식회사
업종 건설업/건축공사 주소 서울 양천구 신월2동 
509-1, 광진빌딩 3층
구분 2017년 2018년 2019년
자산총계 2,043 2,604 4,586
부채총계 1,274 1,501 3,072
자본총계 769 1,104 1,514
매출액 15,597 19,798 27,099
영업이익 270 401 500
당기순이익 232 335 411

 

  • ㈜대신종합건설은 건설업을 목적으로 2016년 06월 설립한 법인으로서 최근 3년 매출액 및 영업이익, 당기순이익 상승세에 있음
  • 기업신용평가등급 BB0(나이스크레딧)
  • 2019년 부채가 다소 증가하였으나, 이는 “경기도 남양주시 화도읍 묵현리 5-19외 4필지” 도림신협의 PF대출 실행으로 인해 부채 증가된 것으로 조사 됨

투자자 유의 사항

  • 본 투자상품은 (주)리딩플러스대부가가 취급한 대출채권에 대한 원리금수취권 투자입니다.
  • 본 금융투자상품의 온라인을 통한 투자는 회사의 권유 없이 고객님의 판단에 의해 이루어집니다.
  • 투자상품의 취소는 펀딩 마감 전까지 가능하며 본 건 모집금액이 마감된 이후에는 투자 취소가 불가합니다.
  • 대출 만기 도래 전 본 투자상품의 채권 및 원리금 수취권의 일부 또는 전체에 대하여 인수 의사가 있는 법인/기관이 있는 경우 회사는 해당 권리를 양도할 수 있으며, 이때 투자금이 조기 상환될 수 있습니다. 또한 이로 인해 고시된 예상 수익금이 변동될 수 있습니다.
  • 본 투자상품은 투자자 모집 후 기표전까지 선행조건 등의 이행조건들을 재검토하여 대출을 실행하며, 대출을 실행하지 않을 경우에는 즉시 투자원금을 예치금계좌로 환불해 드립니다.
  • 이자는 대출실행일 이후부터 정상 반영되며 모집 기간동안 이자는 발생하지 않습니다. 
  • 회사는 본 건 투자와 관련하여 다양한 채권보전 방법을 강구하였음에도 법률상 원금과 수익률은 보장되지 않습니다.
  • 투자 수수료는 매월 이자 지급일 직전 원금 잔액의 0.1%에 해당하는 금액이며,해당 금액을 차감한 금액이 이자 지급일에 투자자 분들께 지급됩니다. 중도 상환 시에는 수수료를 일할 계산하여 차감하고 지급합니다.

담보정보

1. 공사 대금 채권담보

  • 매 회차별 기성금 중 일부로 본 대출 분할 상환 예정
  • ***저축은행 공사대금 집행 가능한 잔액 3,600백만원

1) 공사 진행 계획

기간(월말기준)예상 기성비당사 상환 금액(예상)비고
1회차360백만원100백만원계약금 10%
2회차810백만원100백만원기성률에 따라 지급
3회차810백만원100백만원
4회차810백만원100백만원
5회차810백만원100백만원
합계약 3,600백만원500백만원 

 

2. 준공 후 건물(예상) 담보 내역

 

1) 분양개요, 준공 후 세대별 정보

TYPE

세대

연면적

대지면적

중간단가 
(백만원)

매출액(백만원)

56평형 
(6세대)

A

1

188.72

57

199

60

3.14

593

B

1

188.72

57

198

60

3.14

593

C

1

188.72

57

198

60

3.14

593

E

1

188.72

57

214

65

3.16

596

F

1

188.72

57

213

64

3.16

596

G

1

195.44

59

206

62

3.15

616

54평형 
(7세대)

D

1

184.36

56

350

106

3.36

619

H

1

175.28

53

350

106

3.36

589

I

1

184.36

56

350

106

3.36

619

J

1

184.36

56

355

107

3.37

621

K

1

175.28

53

310

94

3.30

578

L

1

175.28

53

386

117

3.41

598

2단지

1

199.4

60

323

98

3.32

662

합계

13

2,417.36

731

3,652

1,105

-

7,871

  • 매출액 중간값 세대당 605백만원 기준이며, 최저 593.6백만원 ~ 최고 615.6백만원 예상

 

 

2) 준공 후 가치평가 (단위 : 백만원)

구분

분양가

비고

단독주택

7,871

총 13세대 
(세대당 605백만원 선)

매출합계

7,871

 

  • 대출 총 5,350백만원 준공 후/분양가 기준 LTV 67.97%
  • 남양주 화도읍 12개월 평균 경락율 78.76% 기록

 

입지 및 현장 사진

 

  • 본 사업부지는 마석역까지 차량 약 10분 (2.7m)거리이며, 화도IC까지는 차량으로 15분 (5.1km) 떨어진 곳에 위치해 있음

 

  • 현재 나대지 상태이며, 법사면 토목 공사 진행하여 공사 진행 예정

 

  • 우측으로는 천마산 경관이 보이는 고도에 위치하고 있음
  • 본 사업지 뒤쪽으로 단독주택 2세대 거주 중

 

 

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