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[리딩44호]서울시 신사동 재건축 아파트 준공자금대출(1차)

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[리딩44호]서울시 신사동 재건축 아파트 준공자금대출(1차)

  • 모집금액 10억원
  • 예상 수익률 15.00%
  • 투자기간 7개월
  • 상환방식 만기 일시상환

모집기간 2019-01-29 ~2019-01-31

  • 모집 진행률
  • 10억원 / 100%
기관투자가 참여
  • 현재 모집금액 10억원
  • 목표 금액 10억원
  • 예상 수익률 15.00%
  • 투자기간 7개월
  • 상환방식 만기 일시상환
  • 최소투자금액 10만원
  • 이자지급일
  • 모집 진행률 100%
  • 이자상환중

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투자 포인트

✔ 본 대출은 30억 한도대출로 회차별로 인출 예정임


POINT  1

기관투자자가 참여하는 안정적 투자

▪  전문 기관투자자가 사업성 및 담보 평가 진행하여 참여하는 프로젝트로서 대출 안정성이 확보됨


POINT  2

확실한 상환 구조

▪  18세대의 세대별 추가 분담금 5천만원, 총9억원은 당사가 선순위 대주보다 우선하여 대출 상환재원으로 사용 가능
(재건축 대상인 아파트 및 오피스텔 총 48세대 중 구주택 소유주 18세대는(총 19명) 추가 분담금 납부 후 아파트
각각 한 세대에 대한 소유권을 확보 예정)

▪  아파트 준공 시 총 분양매출액은 206.4억원으로 선순위 대출 포함 전체 대출잔액 98.4억 기준 LTV는 47.7% 수준으로
리파이낸싱 통한 상환 가능(120억원 예상)

▪  준공 후 일반 분양 진행 시 아파트 14세대 및 오피스텔 16개호 분양에 따른 대출 상환재원 확보
(추가 분양금 별도로 129억원 예상)

▪  시행사인 ㈜신*주택에이치엔씨 및 공동 건축주 전원 입보하여 건물 전체에 대한 2순위 담보 확보.
유사 시 담보 처분으로 본 대출원금 회수 가능


POINT  3

낮은 준공 리스크

▪ 1월 중순 기준 전체공정율은 62% 수준임

▪ 현재 골조 공사 완료된 상황이며, 대출기간 내 나머지 전기 및 인테리어 공사 등을 진행하여 2019년 6월 말 준공 예정임

▪ 본 대출로 준공까지의 공사자금 확보되어 공사비 부족에 따른 준공 리스크 낮음

▪ 생보신탁의 토지담보신탁과 당사 PM사를 통한 철저한 사업 관리 및 자금 관리로 준공까지 안정적으로 사업 진행 가능

▪ 시공사 재무구조 우수하고 오랜 업력 보유하여 준공까지 무난한 사업 진행 예상

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상품 개요

대출상품 서울시 은평구 신사동 재건축 아파트 준공자금 대출
대출개요 서울시 은평구 신사동 14-197 재건축 아파트 후순위 준공자금 대출
차주 **종합건설㈜
모집금액 30억
담보 토지담보신탁 2순위 우선수익권 / 준공 후 가치 약 206.4억
금리 연 15%
대출기간 7개월 (한도대출)
상환일 최초 인출일로부터 7개월
인출방식 기성고에 따라 회차별 기표 예정
상환방식 만기일시 상환
중도상환 수수료 1% (추가분담금, 준공 후 담보대출, 분양수익금으로 중도 상환 시 면제)
연체이자율 24%
주요 채권보전 ▪ 토지담보신탁 2순위 우선수익권
▪ 신탁사 자금대리사무계약: 금융 비용 및 기성고에 따른 대출금 집행
▪ 회차별 만기시까지 이자 유보
▪ 시행사 법인 및 대표, 사업주 19인 연대보증 (150% 설정)
▪ 사업주 전원 담보 제공
▪ 시행포기각서/시공사 책임준공/시공포기각서/유치권포기각서 등
▪ 당사가 지정한 PM에 의한 기성확인 후 공사비 집행
▪ 추가 분담금(9억원) 관련 우선 상환에 대한 선순위 대주단 동의 得
▪ 대출 연장 시 할인분양(최대 20%)
▪ 기타 대주가 합리적으로 요청하는 사항
자금 용도 ▪ 준공자금 및 금융비용 등
상환 재원 ▪ 추가 분담금 9억
▪ 아파트 및 오피스텔 일반 분양분 분양 시 상환재원 추가 확보
▪ 리파이낸싱
✔ 대출상환은 회차별 인출금 전액 한하여 중도상환가능 (부분상환 불가)

투자 설명

✔ 프로젝트 개요

  • 본건은 서울시 은평구 신사동 14-197번지에 구주택 소유주 총 19명이 공동사업 방식으로 아파트 32세대와 오피스텔 16개 호실을 재건축하는 프로젝트임. 시공사는 **종합건설㈜로 ‘17년 5월에 착공하여 ‘19년 6월 준공 예정임 (현 공정률 62 %)

✔ 대출 개요

  • 총 48세대 중 18세대 세대당 추가 분담금 5천만원, 총 9억원과 준공 후 아파트 32세대 및 오피스텔 16개 호실을 담보로 30억 대출 요청함. 대출 자금은 준공 공사비 및 금융비용으로 사용 예정임

✔ 담보 현황

  • 준공 후 담보 감정가는 약 206.4억원(분양가)으로 선순위 대출(지역 신협 68.4억)을 포함한 대출원금 기준 LTV는 47.7% 수준임

✔ 본 PF 사업 자기자본 비율

  • 본 사업은 기존 주택(빌라) 소유자들이 토지를 본 사업에 현물로 출자함 2016년 기준 토지 감정가는 42억원으로 전체 사업비 132.4억 대비 31.7% 수준임

✔ 상환 계획

  • 준공 후 추가 분담금 세대당 5천만원 입금 시 총 9억원 상환재원 우선 확보
  • 준공 후 리파이낸싱 (준공 후 담보대출 120억 수준 예상)
  • 준공 후 일반 분양 시 추가 상환재원 확보(129억원 예상)

✔ 인출 방식

  • 기성고에 따라 회차별 기표 예정

상품 구조도

상환계획

✔ 추가 분담금

  • 기구주택 소유주로부터 추가 분담금(9억)으로 본 대출금 30억 우선 상환 재원 확보

✔ 추가 분양

구분
(단위:백만원)
분양 예정세대 분양 매출액 상환 순서 비고
아파트 14 6,020 대주 순위별 상환 6 ~ 13층
오피스텔 16 6,880 2 ~ 5층
합계 12,900

✔ 리파이낸싱

구분 분양가 기준 10% 차감 시 20% 차감 시 비고
아파트13,76012,38411,008 -
오피스텔 6,880 6,192 5,504 -
합계20,64018,57616,512-
대출잔액비 LTV47.67%52.99%59.6%총 대출 잔액 98.4억원 기준
(68.4억 + 30억)
리파이낸싱
가능 금액
12,38411,1459,907 아파트 오피스텔 60% 적용
  • 은평구는 서울시 투기과열지구 외 조정대상 지역으로 아파트 LTV 60% 적용 (오피스텔 60%)
  • 아파트 전세가는 매매가의 80% 수준으로 일반 분양분 30세대 임대 전환 시 상환재원 102억원 추가 확보 가능

투자에 따르는 위험요소와 투자자 보호 장치

✔ 시행사 리스크 – 시행사 문제로 사업 시행이 중단되는 리스크
✔ 시공사 리스크 – 시공사 문제로 인해 공사 진행이 중단되는 리스크
✔ 채권보전 리스크 – 본 채권의 권리가 침해당하는 리스크

담보 설정 방법 토지담보신탁 2순위 우선수익권(생보 신탁 150% 설정),
차주 법인 주식 근질권 설정
담보 설정내용 사업자의 다른 채무로 인해 사업부지가 압류되어 사업이 부실화되지 않도록 토지의 소유권을 안전하게 부동산 신탁회사로 이전
투자금관리 투자금은 대출 실행과 동시에 부동산 신탁회사 에스크로우 계좌로 안전하게 이체되어 투명하게 자금 운용됨
사업관리 공사비는 funding 되어 부족하지 않은 상태로 신탁사에서 안전하게 관리되며 기성율에 따라 공사대금을 신탁사에서 직접 지급함
추가 채권보전 사업자 전원 담보 제공 동의
선순위 금융기관, 추가분담금에 대해 당사 우선 상환 동의
시행권 포기각서 징구
시공사 차주 입보 및 시행사 ㈜신*주택에이치엔씨 및 시행사 대표, 공동사업주 전원 연대보증
시공사 시공권 및 유치권 포기각서 징구 등

투자자 유의 사항

  • 본 투자상품은 (주)리딩플러스대부가 취급한 대출채권에 대한 원리금수취권 투자입니다.
  • 본 금융투자상품의 온라인을 통한 투자는 회사의 권유 없이 고객님의 판단에 의해 이루어집니다.
  • 투자상품의 취소는 펀딩 마감 전까지 가능하며 본 건 모집금액이 마감된 이후에는 투자 취소가 불가합니다.
  • 대출 만기 도래 전 본 투자상품의 채권 및 원리금 수취권의 일부 또는 전체에 대하여 인수 의사가 있는 법인/기관이 있는 경우 회사는 해당 권리를 양도할 수 있으며. 이때 투자금이 조기 상환될 수 있습니다. 또한 이로 인해 고시된 예상 수익금이 변동될 수 있습니다.
  • 대출 만기 도래 전 채무자가 조기 상환을 실행하는 경우, 투자금이 조기 상환될 수 있습니다.
    또한 이로 인해 고시된 예상 수익금이 변동될 수 있습니다.
  • 본 투자상품은 투자자 모집 후 기표전 까지 선행조건 등의 이행조건들을 재검토하여 대출을 실행하며, 대출을 실행하지 않을 경우에는 즉시 투자원금을 예치금계좌로 해 드립니다. 또한, 기표일 이전(투자 모집기간 포함)의 기간에 대한 이자는 계산되지 않습니다.
  • 본 상품은 30억 한도 대출 중 1번째 대출 상품으로써, 분할 모집에 따른 위험성이 있을 수 있습니다.
  • 회사는 본 건 투자와 관련하여 다양한 채권보전 방법을 강구하였음에도 법률상 원금과 수익률은 보장 되지 않습니다.
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사업개요

구 분 내 용
사업명 **연립 아파트(지주공동사업) 신축공사
착공/준공 2017년 5월 / 2019년 6월 준공 예정
시행사 **연립 주택재건축관리단
시공사 **종합건설㈜
신탁사 생보부동산신탁
지역지구 도시지역, 제2종일반주거지역
용도 공동주택(아파트), 근린생활시설
대지면적 매입면적 345.09평 (1,140.8㎡)
건축면적 147.70평 ( 488.26㎡)
전체 연면적 1,586.33평 (5,244.06㎡)
(지하 1층, 지상 13층)
건폐율 / 용적률 42.80/347.95%
세대수 아파트 32세대, 오피스텔16개호
주차대수 41.6대



✔ 조감도

담보평가

✔ 감정가

구분 내용
소재지 서울시 은평구 신사동 14-197
지역지구 도시지역, 제2종일반주거지역
지목 대지
면적 1,140㎡(345.09평)
토지 감정가 탁상감정가41억원
(2016.3 페어밸류감정평가법인)
평당 감정가
11.88백만원
준공후 가격 총 분양가 206.4억 아파트 137.6억
상 가 68.8억
LTV 선순위 68.4억원
본 건 30억원
분양가 대비 47.67%

✔ 인근 아파트 매매가


구분 공급 면적 (평) KB 가격(‘18.12) 공급 평단가 준공 시점 전세가 세대수
본건 72.16(21.8) 430 19.7 2019 - 48
1. **더블레스 66.37(20.1) 453 22.5 2018 380 52
2. **해링턴플레이스스 83.39(25.2) 450 17.9 2018 325 380
3. 신사**위브2차 111.53(33.7) 545 16.2 2011 400 139
4. **2차 103.34(31.2) 418 13.4 1994 286 380
5. 신사동**휴플러스 78.62(23.8) 438 18.4 2003 310 296
6. 은평신사**위브 94.61(28.6) 400 13.9 2007 315 178
7. 신사**1차 97.41(29.5) 415 14.1 1997 290 445

분양

✔ 본건 분양 개요

구분 Type(평) 세대수 계약면적 (㎡) 전용면적 (㎡) 분양가
아파트 22B 16 97.02 57.22 430
22C 16 97.76 58.03
합계 32 3,116.59 1,844.00 13,760
오피스텔 39A 16 131.06 78.27 430
합계 16 2,096.93 1,252.32 6,880
총합 4,414.88 3,096.32 20,640

시행사, 시공사 및 연대보증인 정보

✔채무자(시공사): 승*종합건설㈜

회사명 승*종합건설(주) 설립일자 2001.03
대표자 이양*기업형태주식회사
주소서울시 양천구 월정로31길 27
구분
(백만원)
자산 부채 자본 매출 영업이익 당기순이익
2017년21,73612,5439,19366,7234,9803,903
2016년17,8387,37910,45939,7652,9622,486
2015년11,8733,9007,35937,9301,2121,016

✔ 시공사의 타 사업지 실적 및 복수 사업지 정보

주요 공사 현황 도급 금액 (백만원)
쌍문동 프린스 연립 재건축정비사업 7,983
해바라기 연립주택 재건축정비사업 11,287
하남시 신장동 427-159번지 업무시설 신축 60,789
안암동5가 103-25 상가주택 신축 2,116
노블리안시티 Ⅱ 신축 19,462

✔ 시행대행사(연대보증법인): ㈜신*주택에이치엔씨

회사명 ㈜신*주택에이치엔씨 설립일자 2014.8.13
대표자신인*기업형태주택 신축 판매, 부동산 개발
주소 경기도 용인시 기흥구 동백중앙로 191
구분
(백만원)
자산 부채 자본 매출 영업이익 당기순이익
2017년1,8291,0447848,881279225
2016년1,4121,1892235306054
2015년633763(130)95(143)(143)
  • 시행사는 본 사업만을 위해 설립된 특수목적법인임(SPC)

✔ 시행사의 타 사업지 실적 및 복수 사업지 정보

  • 본 사업의 시행사는 재건축관리단으로 타 사업지 진행상황이 없음

✔연대보증인: 신인* (시행대행사 ㈜신*주택에이치엔씨 대표) 

신용등급 채무불이행이력 신용채무 (백만원) 담보채무 보증채무
7 없음 19.5 - -
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투자순서

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