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모집기간 2021-04-22 ~2021-04-28

[리딩525호] 포스코ICT 공동책임준공 오피스텔 개발사업

  • 이미지
  • 이미지

  • 모집금액 10억원
  • 예상 수익률 8.00%
  • 투자기간 6개월
  • 상환방식 만기 일시상환

모집기간 2021-04-22 ~2021-04-28

  • 모집 진행률
  • 10억원 / 100%
  • 현재 모집금액 10억원
  • 목표 금액 10억원
  • 예상 수익률 8.00%
  • 투자기간 6개월
  • 상환방식 만기 일시상환
  • 최소투자금액 10만원
  • 이자지급일
  • 모집 진행률 100%
  • 모집완료

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분 류 투 자 한 도 신 청 조 건 필 요 서 류
개인소득증빙회원 최대 4천만원
(동일차입자 2천만원)
이자, 배당소득 2천만원 초과
사업, 근로소득1억원 초과
근로소득 원천징수영수증
혹은 종합소득 과세표준 확정신고서
(종합 소득세 신고서 접수중)
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투자 포인트 

POINT  1

대형 금융기관들과 함께 참여하는 안정적인 투자상품

선순위 ***증권 및 *** 캐피탈사 등이 참여 

후순위 **증권과 동순위로 투자에 참여하는 안정적인 부동산 개발 투자 상품임

POINT  2

안정적인 상환 재원 확보 

현재 분양율은 Exit 분양율73.26%에 근접한70.14%로써 분양 리스크 없이 대출 상환재원이 대부분 확보됨

수분양자 중도금 6회차 납부 완료, 잔금 납부만 남아 있는 상황임 

미분양 된 상가를 담보로 담보가치의 7% 수준으로만 대환대출 진행 시 본건의 대출원리금100% 상환됨 

POINT  3

낮은 준공 리스크

시공사 동우개발㈜ 와 ㈜포스코 ICT 의 공동 책임준공 확약으로 준공 리스크 헷지(책임준공 미이행 시 본건의 채무 인수) 

현재 공정율 87.4% 수준으로 준공을 앞두고 있는 상황임 

 



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상품 설명

구분 내용 비고
대출형태 후순위 PF대출  
차주 ****개발 주식회사   
대출금액 10억원  
대출기간 6개월  
대출만기 2021년 9월 28일  
금리 8%  
이자지급 매월 후취  
LTV 54.12% 예상 분양
매출액 기준
Exit분양률 73.26% 現 70.14%
인출방식 일시인출  
상환방식 만기일시상환  
담보   *인천 서구 경서3구역 도시개발지구 25블록 2롯트
관리형토지신탁 2순위 우선수익권
 
채권보전   최초 인출(2018.09.28) 후 시공사 [34]개월 이내 책임준공
미이행 시 채무인수
도급공사비 10%(VAT 별도 기준) 대출원리금 상환 후 지급
시행사 사업시행권 등 포기, 양도각서
시공사 시공권 및 유치권 포기각서
기타 대주가 합리적으로 요청하는 사항
 
인출선행조건 수분양자 분양 내역 확인
전체 분양율 확인
신탁계좌 內 분양계약금 중도금 확인
공정 감리 보고서 확인
 


투자 설명

✔ 프로젝트(사업) 개요

  • 본 건은 인천광역시 경서3구역 도시개발지구 25블럭 2롯트에 오피스텔 1004개 호실과 및 근린생활시설을 101개 호실을 개발하는 프로젝트임
  • 건축규모는 지하 3층~지상 18층, 1개동으로 전체 분양매출은 2,236억 규모이며 총 대출기간은 36개월임
  • 현재 오피스텔 90.84%, 상가 20.8% 수준의 분양율 기록 중에 있으며 수분양자의 계약금, 중도금 6회차까지 납부된 상황임


✔ 대출 개요

  • 총 선후순위 PF대출 1,150억원으로(18년 9월 28일 기표), 이 중 **증권에서 보유중인 후순위 대출10억원의 채권을 당사에 Sell-down하는 건임
  • 대출만기는 21년 9월 28일로 대출기간 약 6개월 남아 있음


✔ 담보 현황

  • 관리형토지신탁 2순위 우선수익권


✔ EXIT

  • 분양을 통한 상환
  • 現분양률 70.14%로 Exit분양률 73.26%에 근접하여 상환재원 대부분 확보됨
    미분양된 상가를 담보로 담보가치의 7% 수준으로만 대환대출 진행 시 본건의 대출원리금100% 상환됨

구조도



상환계획

1. 공사 진행 계획

기간

내용

비고

2018년 09월 28일

PF대출금 최초 인출

 

2018년 12월

착공 및 오피스텔 분양 개시

 

2019년 12월

상가 분양 개시

 

2021년 6월

준공 및 입주

시공사 책임준공 기한

2021년 9월 28일

PF대출 만기

 


2. 분양을 통한 상환 시나리오

1) 요약

(단위: 천원)
구      분 호실 기준 (분양/ 전체) 금액 기준 (백만원)
오피스텔 90.84% 912 / 1,004 85.90% 139,933 / 162,895
상업시설 20.79% 21 / 101 18.40% 9,127 / 49,617
전      체 84.43% 933 / 1,105 70.14% 149,061 / 212,512

 

 


2) 오피스텔 타입 별 분양현황

 
구분 Type A Type B Type C
세대수 812 188 4 1,004
분양 812 100 0 912
미분양 0 88 4 92

 

※ 2018년 12월 말 분양개시하여 오피스텔 매출액 기준 85.90%, 호실 기준 90.84% 분양완료
※ 분양 전략상 소형평형 위주 분양을 위해 Type A 평형만 분양진행하여 완판하였고, Type B는 프로모션 진행하여 분양률 상승중이며, Type C는 Type B 분양률 제고 후 분양 예정

 


3) 민감도 분석

 

분양률

분양수익금

미분양분부동산

대출금상환재원

선순위LTV

후순위LTV

비고

0.0%

212,512,393

49.4%

54.1%

10.0%

21,251,239

191,261,154

15,697,835

46.7%

51.9%

20.0%

42,502,479

170,009,914

31,395,671

43.3%

49.2%

30.0%

63,753,718

148,758,675

47,093,506

38.9%

45.6%

40.0%

85,004,957

127,507,436

62,791,342

33.1%

40.9%

50.0%

106,256,197

106,256,197

78,489,177

24.9%

34.4%

60.00%

127,507,436

85,004,957

94,187,013

12.7%

24.5%

70.00%

148,758,675

63,753,718

109,884,848

0.0%

8.0%

70.14%

149,060,673

63,451,721

110,107,927

0.0%

7.7%

현재 분양률

73.26%

155,683,408

56,828,985

115,000,000

0.0%

0.0%

Tr.B EXIT

80.00%

170,009,914

42,502,479

125,582,684

0.0%

0.0%

 

※ 오피스텔 : 계약금(10%) + 중도금(60%) +잔금(30%)
※ 근생시설 : 계약금(10%) + 중도금(40%) + 잔금(50%)
※ 분양수입금을 통한 대출금 상환비율은 준공 전 60%, 준공 후 100%

 


4) 미분양 담보대출 LTV 분석

(현재 매출액 기준, 단위 : 천원, VAT 별도)

분양률

분양수익금

미분양분부동산

대출금상환재원

대출잔액

미분양분 부동산
담보대출 LTV

70.14%

149,060,673

63,451,721

110,107,927

4,892,073

7.71%

73.26%

155,683,408

56,828,985

115,000,000

-

-

 

※ 현재 전체 매출액 기준 분양률 70.14%로 미분양분 담보대출시, LTV 7.71% 수준으로 대출 상환 가능

 


5) 오피스텔 시세현황





 

오피스텔명

본 건

청라센트럴시티

청라레이크봄

청라리베라움
더레이크플러스

청라국제도시역
현대썬앤빌에코스타

준공연도

2021

2022

2020

2021

2022

분양개시

2018.12

2019.08

2018.07

2019.01

2019.05

세대수

1,004

308

342

468

626

분양면적

15.6

16.94

16.51

15.94

17.46

전용면적

6.05

6.41

7.6

6.61

7.03

전용률

38.80%

38%

46%

41%

40%

분양가

142,263

167,684

148,300

138,100

142,410

분양 평당가

9,120

9,899

8,982

8,663

8,156

전용 평당가

23,515

26,160

19,513

20,893

20,257

단/복층 여부

복층

복층

단층

단층

단층

실사용 면적

8.11

9.3

-

-

-

실사용면적 전용평단가

17,542

18,030

-

-

-

분양률

70.10%

90%

95%

100%

100%

※ 청라국제도시역 현대썬앤빌에코스타의 경우 현재 프리미엄 형성됨

 

 


6) 근린생활시설 시세현황




 

구분

근린생활시설명

준공연도

세대수

계약면적

전용면적

전용률

매매가(호가)

계약 평당가

전용 평당가

S

본 건

2021

1,004

41.45

16.65

40%

1,005,960

24,269

60,418

1

청라센트럴
에일린의뜰

2018.09

1,163

18.5

11.8

64%

620,000

33,604

52,587

2

청라우미린
스트라우스아파트

2013.08

590

15.2

11.0

72%

630,000

41,339

57,169

3

청라현대썬앤빌
더테라스

2019.05

850

5.74

3.59

63%

230,000

40,070

64,067

 

 

 

 


투자자 보호장치

담보설정방법 관리형토지신탁 2순위 우선수익권
채권보전방법 최초 인출(2018.09.28) 후 시공사 [34]개월 이내 책임준공 미이행 시 채무인수
도급공사비 10%(VAT 별도 기준) 대출원리금 상환 후 지급
시행사 사업시행권 등 포기, 양도각서
시공사 시공권 및 유치권 포기각서
기타신용보강 기타 대주가 합리적으로 요청하는 사항

시행사 정보 : **도시개발 주식회사

시행자

**도시개발 주식회사

기업구분

중소기업

거주지

인천 서구 ******

업종

비주거용 건물 개발 및 공급업

2. 시공사 정보

1) 개요

회사명

동우개발㈜

설립연도

1994.10.10

대표자

박**

기업형태

중소기업, 외감

등급

A+

사업자번호
(법인번호)

1**-**-****

업종

토목시설물 건설업

주소

인천 강화군 강화읍 해안북로 *****

업종 및
등록번호

시공능력
평가액

공사실적
평가액

경영
평가액

기술능력
평가액

신인도
평가액

비고

토목건축공사업

211,062

108,298

59,297

38,517

4,950

(단위: 백만원)

구분

2018

2019

2020

자산총계

60,181

75,804

77,605

부채총계

30,985

40,688

36,112

자본총계

29,196

35,116

41,493

매출액

160,774

217,182

173,026

영업이익

3,659

6,950

7,992

당기순이익

4,225

5,910

6,225

 

 

회사명

㈜포스코 ICT

설립연도

1989.11.15

대표자

정**

기업형태

대기업, 코스닥상장

등급

A+

사업자번호
(법인번호)

2**-**-*****

업종

기타 엔지니어링 서비스업

주소

경북 포항시 남구 ***

업종 및
등록번호

시공능력
평가액

공사실적
평가액

경영
평가액

기술능력
평가액

신인도
평가액

비고

토목건축공사업

3,880

3

0

3,877

0

(단위: 백만원)

구분

2018

2019

2020

자산총계

596,991

663,897

674,398

부채총계

259,099

300,680

307,898

자본총계

337,891

363,217

366,499

매출액

894,978

936,990

935,803

영업이익

39,957

46,501

23,913

당기순이익

(33,230)

38,093

10,136

 





투자자 유의 사항

  • 본 금융투자상품의 온라인을 통한 투자는 회사의 권유 없이 고객님의 판단에 의해 이루어집니다.
  • 본 투자상품은 (주)리딩플러스대부가 취급한 대출채권에 대한 원리금수취권 투자입니다.
  • 투자 상품의 취소는 펀딩 마감 전까지 가능하며 본 건 모집금액이 마감된 이후에는 투자 취소가 불가합니다.
  • 대출 만기 도래 전 채무자가 조기 상환을 실행하는 경우, 투자금이 조기 상환될 수 있습니다. 또한, 이로 인해 고시된 예상 수익금은 변동될 수 있습니다.
  • 본 투자상품은 투자자 모집 후 기표전까지 선행조건 등의 이행조건들을 재검토하여 대출을 실행하며, 대출을 실행하지 않을 경우에는 즉시 투자원금을 예치금계좌로 환불해 드립니다. 또한, 기표일 이전(투자 모집기간 포함)의 기간에 대한 이자는 계산되지 않으며 모집 최종마감일 전에 펀딩완료 시에는 펀딩완료일자로부터 이자가 지급됩니다.
  • 회사는 본 건 투자와 관련하여 다양한 채권보전 방법을 강구하였음에도 법률상 원금과 수익률은 보장되지 않습니다.
  • 투자 수수료는 매월 이자 지급일 직전 원금 잔액의 0.1%에 해당하는 금액이며, 해당 금액을 차감한 금액이 이자 지급일에 투자자 분들께 지급됩니다. 중도 상환 시에는 수수료를 일할 계산하여 차감하고 지급합니다.

담보정보

1. 사업지 현황



사업명

경서3구역 도시개발사업

사업시행자

서구청장

면 적

368,085㎡(111,345평)

사업비

1,186억원

 사업기간

2010.8.23 ~ 2021.7(예정)

사업방식

환지방식(평가식)

  • 본 사업지는 인천시가 서북부 대표상권을 조성할 목적으로 개발계획을 수립하였으며, ‘16.7.25 경서 3구역 도시개발사업 개발계획 및 실시계획 변경에 따라 당 사업지 인근 유통시설 부지에 대형할인매장, 근린생활시설부지에 대규모 유흥 및 위락시설 등이 입점할 예정
  • 1롯트 잔금 납부되어 착공 예정 단계이며, 2롯트는 공사 진행 중, 3롯트는 체비지 분양이 2021년 6월까지 기반시설 조성될 예정
  • 2018년 02월 도시개발사업 착공하여 2022년 준공 예정으로 당 사업 준공 전 조성완료 예정

 

2. 분양 개요


타입(복층)

면 적

분양가

No

Room

전 용

실사용

계 약

호실별

실사용평당가

평단가




A-1

1rm

6.17

8.23

15.90

196

145,786

17,714

9,167

A-2

1rm

6.05

8.11

15.60

532

142,263

17,542

9,120

A-3

1rm

6.09

8.15

15.69

84

141,526

17,365

9,022

B-1

1.5rm

7.52

12.2

19.39

28

238,621

19,559

12,307

B-2

1.5rm

7.46

12.1

19.22

134

235,186

19,437

12,233

B-3

1.5rm

7.57

12.2

19.51

26

239,151

19,603

12,261

C-1

2rm

25.44

36.8

65.56

2

581,453

15,800

8,869

C-2

2rm

25.64

37.2

66.07

2

585,549

15,741

8,862

소계

6,450.15

9,040.40

16,623.26

1,004

162,894,500

 

9,800


1F

618.53

-

1,539.20

55

649,104

-

23,194

2F

565.25

-

1,406.60

44

295,450

-

9,242

3F

49.86

-

124.07

2

458,692

-

7,394

소계

1,233.64

-

3,069.87

101

49,617,893

-

16,163

합 계

212,512,393

 

 

 

 

입지 및 현장 사진

1) 입지

  


2) 현장사





 



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