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모집기간 2021-07-19 ~2021-07-20

[리딩551호] 양천구 신월동 다세대주택 신축자금대출(3차)

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  • 모집금액 4,000만원
  • 예상 수익률 15.00%
  • 투자기간 6개월
  • 상환방식 만기 일시상환

모집기간 2021-07-19 ~2021-07-20

  • 모집 진행률
  • 4,000만원 / 100%
  • 현재 모집금액 4,000만원
  • 목표 금액 4,000만원
  • 예상 수익률 15.00%
  • 투자기간 6개월
  • 상환방식 만기 일시상환
  • 최소투자금액 10만원
  • 이자지급일
  • 모집 진행률 100%
  • 모집완료

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분 류 투 자 한 도 신 청 조 건 필 요 서 류
개인소득증빙회원 최대 4천만원
(동일차입자 2천만원)
이자, 배당소득 2천만원 초과
사업, 근로소득1억원 초과
근로소득 원천징수영수증
혹은 종합소득 과세표준 확정신고서
(종합 소득세 신고서 접수중)
전문투자자 무제한 전문투자자 자격 전문투자자 자격 확인서
(각 증권사에서 발급)

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투자 포인트 

POINT  1

우량한 차주

25년 경력의 부동산 공인중개사( 서울 강서구 중개사무소 운영)

고양시 덕이동 다세대 등 다수의 시행 및 분양이력 有

POINT  2

채권보전    

토지 2순위 근저당권 설정 및 준공 후 건물 2순위 근저당권 설정

시공사 책임준공 및 채무인수 확약 

대출기간 내 이자유보 

POINT  3

안정적인 상환구조 

다세대주택 6개, 근린생활시설 1호 예상 분양 총 매출액 2,370백만원 대비 LTV 64.14%

7개 중 5개 분양 시 본 건 상환 가능

 


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상품 설명

구분

내용

비고

대출형태

신축자금대출

 

차주

이*애

 

대출금액

3억원

 

대출기간

10개월

 

공사기간

5개월

인허가 득

자금용도

초기공사비

 

금리

15%

 

중도상환수수료

1%(분양 수입금 및 담보대출로 상환 시 면제)

 

예상 분양가
기준 LTV

64.14%

선순위 : 12.2억
후순위 : 3억
총 : 15.2억

인출방식

분할 인출
(1차 인출 : 2월 넷째주 2.0억원)

(2차 인출 : 4월 둘째주 0.4억원)

(3차 인출 : 7월 셋째주 0.4억원)

 

상환방식

만기일시상환

 

담보

서울특별시 양천구 신월동 74-**
토지 2순위 근저당권

 

채권보전

- 토지 2순위 근저당권 설정
* 1순위 : **새마을금고(대출약정금액의 120%)
* 2순위 : 리딩플러스대부(대출약정금액의 130%)
- 시공사 이드로산업㈜ 책임준공 및 채무인수확약
- 당사 지정 CM사에 의한 기성확인 후 공사비 집행
- 대출기간내 이자 유보
- 시공권 및 유치권 포기각서
- 시행사 시행권 포기 및 양도각서 징구
- 기타 대주가 합리적으로 요청하는 사항

 

인출선행조건

금융계약(대출약정/담보약정/신용보강약정 등)의 체결 완료
인허가 서류 등 필요 서류 제출
토지 소유권 이전 확인
선순위 **새마을금고 대출 승인 확인

 

동시이행조건

당사 토지 2순위 근저당권 설정

 

인출후행조건

대출기간 내 공사비 집행 내역자료 제출
준공 후 건물 당사 2순위 근저당권 설정

 


투자 설명


✔ 프로젝트(사업) 개요

  • 본 건은 서울특별시 양천구 신월동 74-** 토지에 다세대 6개, 근린생활시설 1호를 개발하는 프로젝트임
  • 시공사는 이드로산업㈜ 2021년 2월 착공하여 2021년 7월 준공 예정임(現 골조공사 진행중)


✔ 대출 개요

  • 총 PF대금 15.2억원, 이 중 3억원 후순위 대출 요청함
  • 선순위 12.2억 **새마을금고 승인 완료 및 토지 1순위 근저당권 설정 완료(“20.12.18)


✔ 담보 현황

  • 토지 2순위 근저당권 설정
    예상 총 분양매출액 23.7억원 대비 총 PF대금 15.2억원의 LTV 64.14%


✔ EXIT

  • 준공 후 대환대출을 통한 상환
  • 분양을 통한 상환
    총 7개 중 5개 분양 시 상환 가능

구조도




상환계획



1) 공사 진행 계획

기간(월말기준)

주요 예정 공사

예상 공정율(누적)

비고

3월

토목, 가설 공사

10% (10%)

현재 철거완료

4월

골조공사, 조적공사

20% (30%)

2021년
7월
준공 예정

5월

 미장공사,타일공사

20% (50%)

6월

내부단열, 도장공사

35% (85%)

7월

포장공사, 부대공사

15% (100%)


2) 대환을 통한 상환 시나리오 1

(단위: 천원)

탁상
감정가

근린생활시설

다세대주택

260,000

290,000

2,000,000

담보가치 적용

근린생활시설
LTV 80%

다세대주택
LTV 80%

208,000

232,000

1,600,000


투자자 보호장치

담보설정방법 토지 2순위 근저당권 설정
채권보전방법 시공사 책임준공확약 및 미이행시 채무인수,
유치권포기각서 징구, 사업 시행, 시공권 포기각서 징구
기타 대출기간 내 이자 유보

1. 차주(시행자) 정보

1) 개요

차주명

이*애(개인)

신용등급

3등급(NICE 864점)

연소득

120백만원(2019년 기준)

주채무

전세자금대출(205백만원)
중고차할부(31백만원)

거주지

서울 강서구 양천로 27길 129

거주형태

전세

  • 강서구 現공인중개사사무소를 소유
  • 약 25년간 부동산중개업을 주로 하며, 토지 매입하여 직접 시행 이력 有
 

2. 시공사 정보

1) 개요

회사명

이드로산업㈜

설립연도

2008.08.25(개업)
2017.12.14(종합건설사 등록)

대표자

김경수(남, 1969년)

기업형태

주식회사

등급

B0(NICE)

사업자번호
(법인번호)

690-87-00750
(180111-1127463)

업종

건설/건축공사업

주소

경기 김포시 양촌읍 김포대로 1604 1층

업종 및
등록번호

시공능력
평가액

공사실적
평가액

경영
평가액

기술능력
평가액

신인도
평가액

건축공사업
제 021366호

2,478

1,047

451

980

0

구분

2018

2019

자산총계

522

2,010

부채총계

10

1,472

자본총계

512

538

매출액

350

1,809

영업이익

8

14

당기순이익

11

26

  • 시공사 이드로산업㈜ 책임준공 및 채무인수 조건
  • 이드로산업㈜은 건설업을 목적으로 2017년 12월 종합건설사 등록 한 법인으로서 최근 매출액 및 영업이익, 당기순이익 상승세에 있음

 

  • 2) 공사수주 현황(‘2020년도~현재)
  • (단위: 백만원) 

                             

공사명

공사기간

도급액

공정율

구로 k-1MED인테리어공사

준공완료

54.5

100%

김포시 양촌읍 누산리 419-2번지 근생신축공사

준공완료

1,040

100%

용인 영문리 단독주택 신축공사

준공완료

300

100%

전남 영광 마스크 공장 판넬공사

준공완료

260

100%

파주 금촌 빅마트 매장 확장공사

준공완료

42.3

100%

합계

1696.8

 

㈜자연촌 포천공장 토목공사

준공완료

344

100%

㈜자연촌 포천공장 신축공사

2,285

㈜미소식품 포천공장 토목공사

21년 3월 준공예정

761

 

㈜미소식품 포천공장 신축공사

1,378.5

㈜단백식품 포천공장 토목공사

21년 4월 준공예정

300

 

㈜단백식품 포천공장 신축공사

1,500

파주 오산리 공장 신축공사

21년 4월 준공예정

250

 

신월동 다세대주택 신축공사

21년 7월 준공예정

570

 

합계

7388.5

 


• 김포 누산리 419-2 근생 신축공사



• (주) 자연촌 포천공장 신축공사

투자자 유의 사항

  • 본 금융투자상품의 온라인을 통한 투자는 회사의 권유 없이 고객님의 판단에 의해 이루어집니다.
  • 본 투자상품은 (주)리딩플러스대부가 취급한 대출채권에 대한 원리금수취권 투자입니다.
  • 투자 상품의 취소는 펀딩 마감 전까지 가능하며 본 건 모집금액이 마감된 이후에는 투자 취소가 불가합니다.
  • 대출 만기 도래 전 채무자가 조기 상환을 실행하는 경우, 투자금이 조기 상환될 수 있습니다. 또한, 이로 인해 고시된 예상 수익금은 변동될 수 있습니다.
  • 본 투자상품은 투자자 모집 후 기표전까지 선행조건 등의 이행조건들을 재검토하여 대출을 실행하며, 대출을 실행하지 않을 경우에는 즉시 투자원금을 예치금계좌로 환불해 드립니다. 또한, 기표일 이전(투자 모집기간 포함)의 기간에 대한 이자는 계산되지 않으며 모집 최종마감일 전에 펀딩완료 시에는 펀딩완료일자로부터 이자가 지급됩니다.
  • 회사는 본 건 투자와 관련하여 다양한 채권보전 방법을 강구하였음에도 법률상 원금과 수익률은 보장되지 않습니다.
  • 투자 수수료는 매월 이자 지급일 직전 원금 잔액의 0.1%에 해당하는 금액이며, 해당 금액을 차감한 금액이 이자 지급일에 투자자 분들께 지급됩니다. 중도 상환 시에는 수수료를 일할 계산하여 차감하고 지급합니다.

담보정보

1. 토지

물건지

지목

대지면적

서울특별시 양천구 신월동 74-**

195.1㎡(59.1평)

  • 1순위 근저당권자 : **새마을금고 1,220백만원(토지대 880백만원+시설대 340백만원)

 

2. 건물


1) 준공 후 건물(예상) 담보 내역

(단위: 백만원)

TYPE

세대

전용면적

계단실, ELEV

연면적

매출액(백만원)

1층

101호

1

37.72

11.41

10.93

3.3

48.65

270

 

 

 

 

 

 

 

 

2층

201호

1

45.08

13.64

13.06

3.95

58.14

350

202호

1

45.08

13.64

13.06

3.95

58.14

350

3층

301호

1

45.08

13.64

13.06

3.95

58.14

350

302호

1

45.08

13.64

13.06

3.95

58.147

350

4층~5층
(복층)

401호

1

32.20

9.74

9.32

2.82

41.52

350

402호

1

39.78

12.03

11.51

3.48

51.27

350

합계

7

290

87.74

84

25.4

374

2,370

 

  • 2) 준공 후 가치평가

준공 후
총 예상매출액

선순위
(**새마을금고)

후순위
(리딩플러스대부)

분양가 LTV
(채권최고액)

경락율

2,370백만원

원금 1,220백만원
채권최고액 1,464백만원

원금 300백만원
채권최고액 390백만원

64.14%
(78.23%)

85.42%

  • 세대당 350백만원 기준(총 예상매출액 2,370백만원)
  • 양천구 신월동 최근 6개월 경락율 85.42%
  • 준공 후, 담보 건축물의 분양가는 총 2,370백만원, 준공시 분양가 대비 LTV 64.14% (채권최고액 기준 LTV 78.23%)

 

입지 및 현장 사진















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